Investissement immobilier en nue-propriété. Que se passe-t-il à l’issue de la période de démembrement temporaire ?

Issue de la nue-propriété ?

Le démembrement de propriété permet à des investisseurs d’acquérir un bien immobilier sans pouvoir en jouir pendant la durée du démembrement. L’achat d’un bien en nue-propriété représente un investissement sûr et à long terme. Le bien est acquis par le nu-propriétaire avec une décote importante. Cette décote permet de compenser le fait que le nu-propriétaire ne pourra pas percevoir de loyers pendant toute la période de démembrement. Le nu-propriétaire va également bénéficier de nombreux avantages fiscaux pendant la durée du démembrement. Mais que se passera-t-il à l’issue de la période d’usufruit temporaire ? Éléments de réponse :

Qu’arrive-t-il au terme du démembrement temporaire de propriété ?

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Le démembrement est conclu entre le nu-propriétaire et l’usufruitier pour une durée minimale de 15 ans. Il prend fin au terme de cette période ou avant en cas de décès de l’usufruitier. A la fin du démembrement, le nue-propriété récupère la pleine propriété de son bien. Il pourra alors en disposer librement selon ses envies.
L’usufruitier doit prendre en charge les travaux d’entretien c’est à dire tout ce qui attrait à la peinture, aux portes et fenêtres, au ravalement de la façade, au remplacement des chaudières… Quant au nu-propriétaire, il aura la charge de travaux plus lourds. Cette charge se révèle nulle quand les logements sont neufs. A la fin du démembrement, l’usufruitier devra rendre le logement au nu-propriétaire en bon état c’est-à-dire une fois tous les travaux d’entretien effectués. Dans le cas où l’appartement est occupé par un locataire, le nu-propriétaire peut décider de renouveler le bail de l’occupant en lui proposant un nouveau loyer. Si le loyer fixé par le nu-propriétaire ne convient pas à l’occupant celui-ci devra quitter le logement. Dans le cas contraire, il pourra continuer à occuper le logement mais à un loyer qui correspond à celui du marché. Une fois le démembrement fini, le nu-propriétaire peut décider de revendre son logement. Dans ce cas, l’usufruitier aura la charge de rendre au nu-propriétaire un logement vide comme cité dans la loi ENL. Il faut savoir que le nu-propriétaire n’est pas soumis à l’obligation de conserver son logement. Il pourra à tout moment le revendre avant la fin du démembrement tout en continuant à profiter des avantages associés.

Focus sur la loi ENL (Engagement National pour le Logement)

La loi ENL du 13 juillet 2006 a servi à régir les rapports entre le nu-propriétaire, l’usufruitier et le locataire notamment à l’issue du démembrement.

La Loi ENL, un rempart de protection au profit du propriétaire.

L’usufruitier doit rappeler un an à l’avance au nu-propriétaire et au locataire les dispositions qui doivent être prises à la fin du démembrement. Cela se traduit par l’envoi par le nu-propriétaire d’un courrier en recommandé au locataire 6 mois avant la fin du démembrement. Ce courrier a pour but de prévenir le locataire des prévisions que le nu-propriétaire a par rapport au logement une fois le démembrement terminé.Le bail consenti entre le locataire et l’usufruitier cessera automatiquement à la fin du démembrement. Le nu-propriétaire peut à partir de l’échéance jouir de son bien. Il a le droit de congédier le locataire s’il souhaite occuper son bien ou le revendre. Il doit pour cela envoyer un courrier recommandé. Le nu-propriétaire une fois devenu pleinement propriétaire ne peut pas se voir imposer de locataire.

L’usufruitier devra proposer au locataire un autre logement dans les 3 mois. Le logement doit correspondre aux besoins et aux moyens du locataire.
Le nu-propriétaire peut aussi décider de continuer à louer son logement. Dans ce cas là, il devra faire part au locataire 6 mois avant la fin du démembrement des conditions du nouveau bail.