Investir en parts de SCPI avec une SCI relevant de l’Impôt sur les Sociétés (IS)

L’investissement en SCPI au moyen d’une SCI soumise à l’IS est un schéma d’investissement confidentiel, mais accessible à tout contribuable. S’il permet d’optimiser la fiscalité de l’investisseur, c’est également une solution idoine pour faciliter la transmission de son patrimoine. Focus sur l’investissement en SCPI avec une SCI à l’IS et ses avantages.

Investir dans l’immobilier locatif en acquérant des parts en Société Civile de Placement Immobilier est prisé par les épargnants. Pour cause, les avantages qu’offre l’investissement en SCPI sont nombreux et les bénéfices parfois supérieurs à la détention d’un bien immobilier direct.

Le nombre de véhicules investis dans la « pierre papier » est dorénavant très important. De quoi répondre aux objectifs de diversification patrimoniale.

Aussi, l’investissement en SCPI permet une mutualisation des risques et vous exempte de nombreux problèmes notamment ceux liés à la gestion locative.

Par ailleurs, en investissant en SCPI, l’épargnant met un enjeu sur le meilleur compromis que propose le couple rendement/risque. Cependant, il est possible de rendre plus optimal votre placement lorsque vous faites jouer en votre faveur des leviers fiscaux.

Investir en SCPI via une SCI à l’IS est une option de choix par rapport à la souscription en direct. Il peut être fiscalement très avantageux. Le Cabinet de CGP vous renseigne davantage.

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Pour une gestion patrimoniale, la SCI est l’outil juridique adéquat

Mettre sur pied une Société Civile Immobilière est assez simple et les avantages à gérer un patrimoine immobilier par son intermédiaire sont nombreux. En effet, cette structure juridique permet de pallier les difficultés de l’indivision et constitue l’outil juridique adapté à la transmission du patrimoine.

L’achat de parts de SCI familiale entre membres familiaux est alors d’autant plus simple que devoir liquider un bien et répartir ensuite son montant entre les bénéficiaires ne sera plus nécessaire. Qui plus est, la gestion immobilière est plus aisée en cas de plusieurs détenteurs des biens à l’instar d’une SCI familiale.

Par ailleurs, si la constitution d’une Société Civile Immobilière est le plus souvent connexe à l’acquisition d’un bien immobilier en direct, ses atouts ne s’arrêtent pas là. La SCI est en effet très avantageuse dans le cadre d’acquisition des parts en SCPI.

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Acquisition des parts de SCPI par l’intermédiaire d’une SCI à l’IS : pourquoi est-ce une option de choix ?

Avec la transparence fiscale, les bénéfices d’une SCI sont initialement soumis à l’Impôt sur le Revenu. Cependant, il est possible d’opter pour le régime de l’Impôt sur les Sociétés (IS) après la création de la SCI ou dès son enregistrement.

De plus, alors qu’il était impossible d’y renoncer, cette option n’est plus dorénavant irrévocable. Vous pouvez passer du régime de l’IS à l’IR après cinq ans d’exercices.

Lorsque les associés d’une Société Civile Immobilière décident de changer d’imposition et d’opter pour l’IS, leur choix est pour la plupart motivé par le désir d’amortir l’impact fiscal sur les revenus locatifs. Cependant, la fiscalité de la SCI s’en voit affectée.

En effet, une SCI soumise à l’imposition sur les sociétés subit une fiscalité sensiblement plus lourde que celle assujettie à l’IR, dans le cadre d’une revente d’un bien immobilier. Pour cause, le montant de la plus-value réalisée ne sera point assujetti à un abattement pour durée de détention.

Quels sont alors les avantages à souscrire des parts en SCPI au travers d’une SCI assujettie à l’IS ?

Le contribuable bénéficie d’une fiscalité optimisée sur les revenus locatifs

Investir en SCPI par une SCI à l’IS permet à l’investisseur de s’affranchir de l’impôt dû sur les revenus versés par la SCPI. La taxation s’effectue plutôt sur les résultats de la Société Civile Immobilière et le barème appliqué, celui de l’IS.

• Il s’agit en effet d’un taux réduit de 15 % sur les revenus de la SCI en dessous de 38 120 €
• et un taux de 26,5 % pour les bénéfices compris entre 38 120 € et 500000 €. Ce dernier taux est révisé à la baisse à un taux commun de 25 % dès 2022.

Dans le cas où le détenteur de parts en SCPI préférera se verser des dividendes, ce dernier se verrait alors imposé. Il aura dans ce cas de figure le choix entre :

• un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %
• ou au barème de l’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux.

Dans cette dernière option, l’associé qui se serait versé des dividendes bénéficiera d’un abattement de 40 % sur le montant du dividende assujetti à l’IR. À cet abattement s’ajoute un montant de récupération de la CSG, lequel est déduit du revenu imposable et s’élève à hauteur de 6,8 % de celui-ci.

Quand bien même la deuxième possibilité semble très intéressante du fait des bénéfices de l’abattement et de la récupération de la CSG, le PFU reste tout de même l’option préférentielle.

En effet, avec le prélèvement forfaitaire unique, le contribuable se situe généralement entre un Taux Marginal d’Imposition de 30 % ou au-delà. Toutefois, pour des parts détenues directement, une brève comparaison avec le barème du régime de l’impôt sur le revenu est de mise.

Par ailleurs, il est également possible pour un contribuable d’opter pour un régime du micro foncier. Dans ce cas, avant l’application de l’impôt sur le revenu, ce dernier bénéficiera d’un abattement de 30 % sur ses revenus locatifs bruts.

Cette formule d’imposition n’est cependant accessible que dans le cas où les montants des revenus fonciers du contribuable sont inférieurs à 15 000 €. En outre, les loyers versés par la SCPI en seront exclus au cas où l’épargnant n’aura pas un bien immobilier en direct.

IS vs IR : pour quel régime opter ? Mesurer l’impact sur les revenus de vos parts de SCPI

En supposant un contribuable situé dans une TMI à 30 % et qui décide de souscrire des parts de SCPI allouant annuellement un loyer de 10 000 € via sa SCI assujettie à l’IS, quelle serait sa ponction fiscale ?

1. VIA sa SCI à l’IS : La SCI reversant l’intégralité de ses bénéfices en dividende, l’IS s’élèvera à 1 500 € et le PFU à 2 550 €. Le montant total de la ponction fiscale s’élèvera alors à 4 050 € (soit un taux de 40,5 %).
2. EN DIRECT ou VIA SA SCI à l’IR : Cependant, dans le cas où ce contribuable investit dans la SCPI en direct ou par le biais d’une SCI soumise à l’IR, ce montant sera alors de 4 720 € (soit un taux de 47,2 %). En effet, l’IR sera de 3 000 € et les prélèvements sociaux s’élèveront à 1 720 €.

Ainsi, avec la flat-tax et le taux d’imposition réduit de 15 % sur les revenus de la SCPI, l’investissement en SCPI par l’intermédiaire d’une Société Civile Immobilière soumise à l’impôt sur les sociétés présente un avantage considérable quant à la ponction fiscale du contribuable. Il s’agit d’ailleurs d’une stratégie adaptée aux particuliers fortement imposés.

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Les autres avantages de la SCI soumise à l’IS pour l’acquisition des parts d’une SCPI

Possibilité de souscrire des parts de SCPI à crédit par une SCI à l’IS avec une empreinte fiscale réduite

Dans l’optique de constituer un capital important, une stratégie patrimoniale consiste à épargner les bénéfices d’un investissement. Faire recours à l’effet de levier de l’endettement est dès lors, de mise. L’acquisition des parts de SCPI par une SCI emprunteuse est par conséquent tout à fait possible. Dans ce cas, les résultats de la Société Civile Immobilière seront uniquement soumis à l’IS.

De même, les associés de la SCI devront surseoir au versement des dividendes et les tout premiers revenus engrangés, destinés à l’acquittement de l’emprunt. Par ailleurs, un taux de 15 % avec absence de prélèvements sociaux sera très bénéfique pour l’investisseur quand bien même les parts de SCPI ne seront pas amortissables dans un tel cas de figure.

Acquisition de parts de SCPI en démembrement

Un autre avantage à investir dans la pierre papier par l’intermédiaire d’une SCI assujettie à l’IS est la possibilité d’acquérir des parts de SCPI en démembrement. La Société Civile Immobilière (SCI) détient dès lors l’usufruit des parts alors que l’épargnant personne privée ayant investi conserve la nue-propriété.

Les quotes-parts de loyers versés par la Société Civile de Placement Immobilier sont alors imposées selon le cas, au taux de 15 % ou 26,5 % au-delà d’un plafond de 38 120 €. Cette imposition est effective sur toute la durée de l’usufruit.

L’usufruit devient ainsi amortissable contrairement à des parts détenues en pleine propriété.

De quoi minimiser davantage l’impôt dû : c’est là même l’intérêt fiscal de l’opération.

Transmission de patrimoine beaucoup plus simple

Contrairement au droit commun d’imposition des plus-values immobilières pour un particulier, la plus-value est taxée à 15 ou 26,5 % sans abattement pour durée de détention en cas de revente de parts de SCPI par l’intermédiaire d’une SCI soumise à l’IS.

Elle est de nouveau soumise à la flat tax de 30 % lorsque les associées devront récupérer le produit de la cession de parts en se versant un dividende. Malgré tout, outre l’avantage fiscal sur les revenus locatifs, l’investissement en SCPI par une SCI à l’IS reste une excellente opportunité.

La transmission du patrimoine étant une opération délicate, elle est en effet également facilitée par l’acquisition des parts de SCPI avec une SCI à l’IS. En effet, les parts de SCPI font également partie du patrimoine et sont beaucoup plus souples qu’un bien immobilier.

Ainsi, tout détenteur de parts de SCPI est à même de les céder de son vivant à ses enfants. Il profitera ainsi d’un abattement fiscal sur les donations réalisées, lesquelles s’élèvent à 100 000 € tous les 15 ans en cas de donations d’un parent pour ses enfants.