Comment et avec qui bien acheter un logement en Loi Pinel ?

Depuis plusieurs mois, vous suivez l’évolution de la nouvelle Loi de défiscalisation Pinel. Dans votre entourage, des gens ont déjà franchi le pas avec plus ou moins de succès. La volonté de réduire votre imposition est grande, mais pas au point de foncer tête baissée n’importe où avec n’importe qui.

Plusieurs heures passées à comprendre la Loi Pinel sur le net vous ont convaincu de passer à l’acte, mais vous ne savez pas à quelle porte frapper.

Tout cela est parfaitement légitime. Face aux nombreux acteurs profitant de la Loi Pinel, à des discours commerciaux agressifs ou à la crainte de confier vos coordonnées sur des sites Internet, vous repoussez votre projet d’investissement. Dit autrement, vous ne « montez pas dans le train » de l’enrichissement grâce à l’effet de levier du crédit lors d’un investissement immobilier locatif.

Et cela est dommage, car les conditions pour investir sont favorables : taux d’emprunt historiquement bas, marge de négociation sur le prix du logement, taux de réduction d’impôt avec le dispositif Pinel sur 12 ans porté à 21% du montant du bien immobilier.

Mais surtout, Pinel ou autre investissement locatif, acheter un bien à crédit pour le louer est aujourd’hui la plus puissante mécanique pour se constituer un patrimoine pierre à moindre effort (consultez notre article intitulé « les deux mécaniques patrimoniales pour s’enrichir »).

Je vais vous livrer mon point de vue, pas totalement neutre, mais le plus impartial possible, grâce à près de 10 ans d’expérience professionnelle de la vente d’immobilier de défiscalisation auprès des particuliers.

Au commencement, le programme immobilier 100% dédié aux investisseurs

Ma carrière débuta en 2006 chez le second promoteur immobilier français en nombre de lots vendus à l’époque. Un promoteur toulousain surfant sur le boom de cette agglomération.

Le coup de génie de cette société a constitué à proposer des produits immobiliers de défiscalisation (sous la Loi Besson puis Robien) packagés : logement, recherche et gestion du locataire, package assurance loyer impayé, crédit. Le concept faisait passer l’immobilier au second plan. Le discours commercial consistait à vendre un placement financier garanti clé en main assorti d’avantages fiscaux.

L’idée n’est pas mauvaise, mais trop souvent les appartements se trouvaient non seulement dans des résidences neuves 100% dédiées à des investisseurs, mais surtout situées dans des villes dont le marché locatif était saturé depuis des mois (exemple Albi ou Montauban).

Les médias en ont parlé sous le terme des « Robien de la colère ».

Avis sur les produits Pinel packagés

En voie de disparition face à la montée en connaissance des investisseurs grâce à Internet, les solutions packagées ne sont pas à jeter pour autant. A condition de bien comprendre qui fait quoi, à quel prix et où se situe le programme immobilier.

Néanmoins, l’acheteur devra s’assurer que 100% des lots du programme neuf ne sont pas destinés à des investisseurs locatifs. Il est judicieux d’atteindre au moins 30% de propriétaires occupants dans une résidence pour sa pérennité.

Puis vint le promoteur immobilier en direct

Fort de cette première expérience professionnelle très rodée commercialement mais pas en phase avec les intérêts des clients à long terme, je décidai de rejoindre le premier promoteur immobilier français. Il l’est toujours aujourd’hui.

Avec un argument majeur : pouvoir proposer aux acheteurs les meilleurs emplacements. Cela fut vrai. Qui dit gros promoteur historiquement leader depuis des décennies, dit carnet d’adresses politiques épais d’où capacité à dénicher les meilleurs fonciers sans forcement tomber dans les pots de vin.

On parlait alors de programmes immobiliers neufs en « cœur de ville », à 100 mètres du métro, de quartiers totalement repensés mêlant mixité architecturale et sectorielle (bureaux, logements, commerces, espaces publics). Bref, tous les critères pour réaliser un bon investissement étaient effectivement réunis.

Le point négatif, c’est que nous ne proposions qu’un unique produit à tel endroit, celui du promoteur. Or ce dernier n’a pas le monopole de la construction de logements en France. D’autres programmes neufs valent la peine d’être étudiés aux alentours. Des logements encore disponibles sont peut être mieux situés dans la résidence et mieux exposés, avec un tarif inférieur.

Avis sur l’achat d’un logement en Loi Pinel direct promoteur

Oui pour l’investisseur qui a pris le temps d’analyser toute l’offre de logements neufs dans un rayon de 10 kilomètres et vérifié la solidité du constructeur.

Néanmoins, rares sont les promoteurs qui accordent des ristournes significatives (je ne parle pas d’offrir un iPad mini ou des chèques cadeaux) sauf lorsque leurs programmes neufs s’écoulent mal.

Autre point négatif lors de l’achat d’un logement neuf directement auprès du promoteur : l’absence de conseil et de suivi dans la durée. Le commercial salarié sur le bureau de vente est un vendeur de logements, non pas un conseiller en fiscalité et encore moins un gestionnaire de patrimoine CGPI ayant une vision globale de la meilleure stratégie d’investissement à mettre en place pour son client.

Finalement, se tourner vers un promoteur en direct intéressera l’investisseur initié ayant cerné tous les paramètres de son achat immobilier en Loi Pinel et doué en négociation pour obtenir un rabais.

Le meilleur partenaire : le gestionnaire patrimonial indépendant

Que vous l’appeliez CGPI, conseiller en gestion de patrimoine ou gestionnaire indépendant, l’important est de vérifier 2 points chez ce spécialiste :

1. Son indépendance. Est-il « marié » à une société, ce qui biaiserait ses recommandations ?
2. Ses accréditations : a-t-il toutes les certifications pour élaborer la meilleure stratégie patrimoniale pour vous ?

La plupart des épargnants pensent à tord que passer par un gestionnaire de patrimoine va coûter plus cher. C’est totalement faux.

Ce professionnel est rémunéré directement par les promoteurs immobiliers pour diffuser leurs produits. Il y a toujours une marge de commercialisation dans un produit d’investissement financier ou immobilier.

En travaillant avec un CGPI vous profiterez d’un haut niveau de conseil sans payer plus cher car la marge de commercialisation sera tout simplement partagée.

Dit autrement, vous en laisserez un peu moins au promoteur au profit d’un cabinet indépendant véritablement tourné vers ses clients et qui sera là pour vous dans 20 ans, lors de la revente du logement Loi Pinel par exemple.

En plus, le gestionnaire de patrimoine va négocier le prix du logement Pinel avec le promoteur. Il aura beaucoup plus de chances d’obtenir un geste commercial significatif grâce à un important volume de ventes mensuelles qu’un investisseur agissant seul.

Ceux qui ont déjà fait appel aux services d’un courtier en crédit immobilier ont compris qu’un gestionnaire de patrimoine indépendant faisait profiter des mêmes avantages appliqués à un achat immobilier.

En résumé, qu’est-ce que le gestionnaire de patrimoine peut vous apporter pour votre achat Loi Pinel ?

• Il ne vous coûte pas plus cher. Au contraire, il a une force de frappe pour obtenir des ristournes.
• Il commercialise généralement 80% de l’offre de logements neufs en France. Donc un vaste choix de programmes immobiliers.
• Mais il sélectionne avec la plus grande rigueur les meilleurs programmes en fonction de dizaines de critères et d’un « flair » pour sentir les quartiers qui vont monter.
• Il maîtrise parfaitement les mécaniques de défiscalisation.
• Il effectue avant tout un audit patrimonial pour vérifier si l’investissement locatif avec le dispositif Pinel est le mieux adapté pour vous. Il n’est pas un simple vendeur de défiscalisation.
• Courtier en crédit immobilier, il vous décroche le meilleur taux.
• Il est présent aujourd’hui et surtout dans 20 ans. Il vous accompagne en permanence.

Avis sur le conseil en gestion de patrimoine

A ce niveau de notre présentation, nous sommes juges et parties. Mais notre parcours professionnel a toujours été guidé vers le sens du service aux clients. Après des années de salariat, créer son propre cabinet de conseil patrimonial sonnait comme une évidence pour offrir le meilleur service possible aux investisseurs en toute indépendance.

La véritable plus value du gestionnaire de patrimoine est le conseil. Il ne se contente pas uniquement de vendre un appartement. Il prend le temps d’analyser le contexte et les objectifs de son client pour lui proposer les meilleures stratégies patrimoniales. Une fois l’acte de vente réalisé, il est présent en continue et assure une mise à jour de la stratégie dès lors qu’un changement important intervient chez son client.