L’avènement de la loi Pinel en 2014 a permis à de nombreux investisseurs de se positionner sur le marché du logement locatif en bénéficiant au passage d’une avantageuse réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63.000 euros.
Au-delà des avantages fiscaux, il ne faut surtout pas oublier qu’il s’agit avant tout d’un investissement à rentabiliser au moins durant la période d’engagement qui est de 6, 9 ou 12 ans en fonction de la réduction d’IRPP souhaitée.
Une étude récemment réalisée par l’Observatoire de l’Immobilier a mis en avant plusieurs villes où il est vivement déconseillé d’investir en Loi Pinel pour les problèmes que cela présente.
Loi PINEL : un zonage parfois bancal
Parmi les conditions nécessaires pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel, le respect du zonage est un facteur primordial.
Pour les zone A Bis (Paris et sa petite couronne) et A (certaines communes d’Île-de-France, de la Côte d’Azur et de la zone frontalière avec Genève), le problème ne se pose globalement pas, puisque la tension entre l’offre et la demande des biens à louer est sensible.
La définition des zones B1 et B2 est parfois moins évidente, car certaines zones ne présentent aucune pénurie de logements. Les conséquences pour l’investisseur sont alors néfastes puisqu’il aura de grandes difficultés à trouver un locataire. Il est pourtant mentionné que si un bien n’est pas loué dans les douze mois suivant sa livraison, la réduction d’impôt ne pourra être encaissée.
Parmi les causes d’un taux de vacance locative élevé en Loi Pinel, citons entre autres une démographie négative, un bassin d’emplois non porteur ou encore un nombre de nouvelles constructions sans lien avec les besoins réels du marché.
Les villes à éviter pour un investissement avec la Loi Pinel
La ville portuaire du Havre compte parmi les villes épinglées par l’Observatoire de l’Immobilier. Si son taux de vacance n’est pas trop élevé à 9,1 %, son ratio entre les nouveaux ménages qui s’installent et les nouveaux logements qui se construisent est élevé (3,96 %) alors que le chiffre idéal tourne autour de 1 %.
Au Mans, autre ville à éviter, c’est l’évolution démographique qui est en cause. La ville a en effet perdu 1,3 % de sa population en 14 ans.
Saint-Étienne connaît à la fois un taux de vacance élevé (11,7 % contre 7,7 % pour la moyenne nationale) et une population en baisse de 4,5 % en 14 ans.
Metz, Lens, Mulhouse, Avignon, Brive-la-Gaillarde ou encore Bourg-en-Bresse allonge la liste des agglomérations à oublier pour un investissement Pinel.
D’autres communes classées en zone Loi Pinel B1 et B2 sont également estampillées à surveiller, c’est-à-dire qu’il faut prendre le temps de la réflexion avant d’acheter.
Au total, 39 agglomérations sont à éviter et 25 sont à surveiller. L’analyse de l’Observatoire de l’Immobilier porte sur une agglomération (centre ville + communes alentours).
Le tout est de savoir estimer la rentabilité locative en considérant les trois critères évoqués. Il ne faut donc pas hésiter à consulter attentivement les chiffres publiés par l’INSEE et à consulter un professionel de la gestion de patrimoine.
