Pour une entreprise ayant un excédent de trésorerie, l’acquisition de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) peut être une bonne façon de l’investir dans un placement rentable. Cependant, n’y aurait-il pas un placement optimum pour la trésorerie de votre entreprise ? Dans cet article, nous vous expliquons l’intérêt d’investir seulement dans l’usufruit des parts de SCPI.

  • Principe du démembrement

Commençons par vous expliquer la différence entre la pleine-propriété, la nue-propriété et l’usufruit des parts d’SCPI.

Comme un bien immobilier classique, les SPCI peuvent être démembrées en séparant la nue-propriété de l’usufruit. Pour la partie nue-propriété, le détenteur aura seulement les parts sans les revenus. L’usufruit aura, au contraire, seulement la jouissance des parts d’SCPI c’est-à-dire les revenus mensuels ou trimestriels.
Ce type d’investissement est fixé pour une durée limitée et, à la fin de la période, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de ses parts et donc leurs revenus.

  • Avantages de l’usufruit

  1. Vous bénéficiez d’une décote sur le prix des parts. Par exemple, pour un investissement d’une durée de 5 ans, vous payerez vos parts 20% du prix des parts en pleine propriété. Cette décote est fonction décroissante de la durée de détention des parts.
  2. Le rendement de ce placement est très intéressant du fait de la décote et du rendement naturellement élevé des parts d’SCPI (en moyenne 5% net par an)
  3. Vous bénéficiez d’un avantage fiscale puisque vous aurez la possibilité d’amortir votre investissement. Pour cela, les parts doivent répondre à trois conditions fixées par l’administration fiscale :
    • Une durée de vie limitée
    • Une perception des revenus régulière
    • Une cession possible à tout moment

L’avantage fiscale pourra permettre à l’entreprise de réduire l’impositions sur les revenus engendrés par les parts d’SPCI.

  • Inconvénients de l’usufruit

  1. Les droits d’usufruit sont temporaires et s’arrêteront à la fin du contrat. C’est donc un investissement à fonds perdus
  2. Le rendement des parts n’est pas forcement garanti : En effet, si la gestion de la SCPI ne se fait pas correctement, il se peut qu’elle ne reverse aucun dividende. Ce risque est cependant lissé sur l’ensemble du parc immobilier mais aussi sur notre choix des SCPI. En savoir plus sur notre SCPI préférée.

  • Exemple de cas concret

Supposons que votre trésorerie en fin d’exercice s’élève à 500 000€. Vous aurez deux possibilités :

  1. Garder votre trésorerie et payer l’impôt sur les sociétés (IS)

Dans ce cas, l’IS sera égal à :

15% * 38 120€ = 5 718€
28% * (500 000€ – 38 120€) = 129 327€
Soit un total d’IS de : 135 045€

Il vous restera donc une trésorerie de : 500 000€ – 135 045€ = 364 955€

2.  Investir votre trésorerie dans l’usufruit de part d’SCPI.

En choisissant de placer votre excédent de trésorerie dans l’usufruit de SCPI, vous ne payerez pas d’impôt sur les sociétés l’année de l’achat puisque vous investirez la totalité de votre trésorerie. Supposons que vous achetez donc 500 000€ d’SCPI pendant 5 ans à 20% du prix des parts en pleine propriété et avec un rendement de 4%.

Vous toucherez pendant 5 ans, des revenus de :
500 000€/20% = 2 500 000€ de SCPI acquise
2 500 000€ x 0,04 = 100 000€ par an de revenus tirés des parts de SCPI. (plus ou moins en fonction des variations du rendement mais aussi du prix de la part)

Cependant, comme mentionné plus haut dans l’article, vous pouvez amortir vos parts d’SCPI. Vous allez donc avoir un amortissement sur 5 ans de (500 000€/5ans) 100 000€ par an.

Finalement, le gain sur 5 ans est, dans ces conditions :
5 x 100 000€ = 500 000€, soit la somme investie au départ

Plus un avantage fiscal dû à l’amortissement de vos parts de :
5 x 100 000€ x 28% d’IS = 5 x 28 000€ = 140 000€ (gain d’IS de 28 000€ par an).

Le rendement de l’opération serait donc de : 28 000€ / 500 000€ = 5,6% par an, seulement grâce au gain fiscal !

En conclusion, l’investissement des parts SCPI en usufruit peut permettre à votre entreprise de placer son excédent de trésorerie dans un placement rentable et amortissable. L’impacte fiscale reste donc limité et, la durée du contrat étant fixée, cela vous permet d’organiser plus facilement votre stratégie sur le moyen terme.

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