Parfois utilisé pour préparer la transmission familiale d’un bien immobilier, le démembrement de propriété est également une solution d’investissement originale.

L’acquisition en nue-propriete permet en effet de réduire le prix d’acquisition du bien tout en offrant de nombreux avantages fiscaux.

Pour schématiser, le démembrement de propriété consiste à séparer la nue-propriété d’un bien de son usufruit. La première correspond à la propriété juridique du bien, le second au droit d’en jouir. Ainsi, lors d’un achat en nue-propriété, l’acquéreur retranche du prix du bien la valeur de l’usufruit calculée en fonction des revenus du bien. Il profite ainsi d’une économie immédiate sur le prix de l’acquisition, tandis qu’à l’issue du démembrement, il récupère l’usufruit de son bien. Typiquement, le prix d’achat d’un bien en nue-propriété pourra représenter 60% du prix de la pleine propriété si le démembrement dure 15 ans, 54% du prix si le démembrement dure 18 ans.

L’économie à l’achat porte sur le bien lui-même mais aussi sur les frais de notaires et sur les intérêts d’emprunt puisque l’endettement sera moindre. A l’issue du démembrement, soit au bout de 15 ou 18 ans, l’investisseur recouvrira la pleine propriété automatiquement sans frais, ni fiscalité. Pendant ce temps, toutes les contraintes liées à la gestion locative (frais de gestion, vacances locatives, impayés…) sont à la charge de l’usufruitier. La décote par rapport au prix de vente du bien en pleine propriété n’a pas été calculée par hasard : elle correspond en effet à un prépaiement équivalent à un loyer net de 3,5% actualisé à la valeur d’aujourd’hui.

L’usufruitier est le plus souvent un bailleur reconnu, spécialiste de la gestion locative. A l’extinction de l’usufruit, il a l’obligation contractuelle de reloger ailleurs le locataire et de remettre le bien en état. Entre temps, les travaux seront également à sa charge.

Une absence de contraintes locatives donc, mais aussi des avantages fiscaux. Ainsi, si l’investisseur recourt à l’emprunt pour acquérir son bien, il peut déduire la totalité des intérêts sur ses revenus fonciers existants. La formule est donc particulièrement attractive pour les ménages qui possèdent déjà des appartements en location. De plus, la valeur de la nue-propriete n’entre pas dans la base imposable de l’ISF alors que la dette peut être mise au passif.