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SCI2017-05-18T18:48:12+00:00

La SCI, une société permettant d’organiser son patrimoine

A quoi sert une SCI ?

La société civile immobilière est une société dans laquelle les associés apportent des immeubles. La détention des immeubles est alors dématérialisée en parts détenues par les associés. La gestion du patrimoine est déléguée à un dirigeant.

L’apport des immeubles peut se faire en pleine propriété ou en nue propriété seulement.

Il est possible de créer autant de SCI que d’immeubles détenus. Cela permet de gérer plus facilement les immeubles.

Quels sont les avantages à créer une SCI ?

> Créer une SCI permet de séparer le patrimoine personnel et professionnel d’une même personne

Créer une SCI est un bon moyen de séparer son patrimoine immobilier et professionnel. Toutefois, le fait d’apporter l’immeuble au sein d’une SCI et donc le dématérialiser, ne veut pas dire que le propriétaire ne pourra pas jouir de cet immeuble. Il pourra en effet y habiter ou l’utiliser en l’exploitant dans son entreprise.

> Pour éviter une indivision, créez une SCI

L’indivision exige l’accord des indivisaires à l’unanimité pour la gestion des biens.

Certes, les indivisaires peuvent conclure une convention d’indivision mais celle-ci est restreinte dans le temps (5 années maximum).

De plus, le gérant ne peut pas agir en toute circonstance. En effet, pour certains actes importants, il doit obtenir l’accord des indivisaires.

En constituant une société civile immobilière, les indivisaires sortent du régime de l’indivision (qui est un régime précaire et très contraignant).

> Préparez votre succession

Créer une SCI permet de déterminer la loi successorale de l’immeuble détenu dans la SCI.

La loi prévoit pour les biens immeubles que la loi applicable pour déterminer la succession est celle où est situé le bien immobilier. Tandis que pour les meubles, la loi successorale française détermine la loi applicable comme celle du dernier domicile du défunt.

En achetant en France un immeuble par l’interposition d’une société civile immobilière, une personne résidant à l’étranger peut ainsi éviter qu’à son décès la dévolution de l’immeuble soit soumise à la loi française.

En effet, les parts de la société civile sont des biens meubles, la loi applicable sera celle du dernier domicile du défunt.

Quelles sont les conditions pour créer une SCI ?

Tout d’abord, la SCI doit être constituée par au moins deux associés. L’objet social de la SCI doit présenter un caractère civil et ne doit pas comporter des éléments de commercialité. Si telle se révélait le cas, la société civile immobilière relèverait alors automatiquement du régime de l’impôt sur les sociétés.

Pour constituer une SCI, aucun capital social minimum n’est requis. Enfin comme pour toute société, la SCI doit être immatriculé.

Comment est gérée une SCI ?

Les associés d’une SCI dispose d’une grande marge de manœuvre pour désigner le gestionnaire et ses pouvoirs. Les fonctions et la responsabilité du gestionnaire sont désignés dans les statuts et sont modifiables à la majorité requise.

La fiscalité applicable aux SCI

L’option entre IS et IR

Les associés personnes physiques de la SCI sont de droit soumis à l’impôt sur le revenu. Toutefois, sur option (celle-ci est irrévocable), ils peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés.
Les règles de gestion et de comptabilité ne sont pas les mêmes selon que l’on se place sur l’un ou l’autre des régimes.

Par exemple, si vous optez pour l’IR, vous ne pourrez faire que de la location non meublée. L’option pour l’IS est souvent due au fait que sous le régime de l’IS, il est possible d’amortir le patrimoine immobilier.

Pour bien choisir le régime fiscal à adopter, faites appel à un professionnel qui vous conseillera au mieux au vu de votre situation.

En cas de vente des parts de la SCI, le vendeur devra acquitter une plus value et des droits d’enregistrement qui sont actuellement de 5%.

Une cession d’immeuble par la société civile immobilière est soumise à publicité foncière et à l’établissement d’un acte notarié.

La transmission à titre gratuit de parts de SCI n’entrainera pas le paiement de plus value mais de droits de mutations à titre gratuit.

Quels sont les cas de dissolution d’une SCI ?

La SCI peut prendre fin dans plusieurs situations :

  • La dissolution de la SCI du fait de l’expiration du temps (la SCI peut être crée pour une durée déterminée).
  • La dissolution de la SCI du fait de la réalisation ou de l’extinction de l’objet de la société
  • L’annulation du contrat de société
  • La dissolution anticipée décidée par les associés
  • La dissolution anticipée prononcée par le tribunal

Fiscalité de la dissolution

La dissolution de la société civile immobilière entraîne l’imposition immédiate des bénéfices et plus-values non encore taxés.

Quelles différences y a t-il entre une SCI et une SARL de famille ?

En cas de création d’une SARL de famille, le capital de la société doit être intégralement détenu soit par des parents en ligne directe soit par des frères et sœurs, soit par des conjoints (concubins pacsés) ou simultanément des membres de l’un et l’autre de ces groupes.

Attention l’objet social d’une SARL de famille ne peut pas se limiter à une activité de gestion du patrimoine familial ni concerner une activité libérale.

La responsabilité des associés dans le cadre d’une SARL de famille est limitée au montant de leurs apports sauf s’ils ont commis des fautes de gestion ou s’ils ont accordé des cautions à titre personnel tandis que dans une SCI, la responsabilité des associés est indéfinie.

Dans une SARL de famille, les plus values professionnelles réalisées lors du départ à la retraite du cédant sont exonérées d’impôt. Pour cela, il faut que les parts cédées représentent la totalité des droits que détient l’associé qui cède ses parts.

Le recours à l’aide d’un professionnel vous permettra d’opter pour le type de société le plus avantageux pour vous.

Demandez-nous un conseil en matière de société civile immobilière

   

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