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Investissement locatif2017-05-18T18:48:15+00:00

Comprendre et investir dans l’immobilier locatif

Contexte de l’immobilier en France

La pierre fait plus que jamais office de valeur refuge pour les épargnants français à la recherche de sécurité et rentabilité.

Face à la multitude de dispositifs d’investissement locatif possibles, aux grands nombres d’acteurs souvent plus intéressés par leur commission qu’à l’intérêt réel du client ainsi qu’au contexte fiscal manquant de régularité, il n’est pas facile de s’y retrouver.

Opération à long terme

Un investissement locatif dans l’immobilier doit s’appréhender à long terme, pour amortir une possible baisse des prix du marché, les frais de notaire, d’agent immobilier ou encore les dépenses engagées pour les travaux d’aménagement et de rénovation.

Effet de levier du crédit

Le cabinet Cèdre Patrimoine met en avant la notion d’effet de levier du crédit dans le cadre d’un investissement locatif.
D’abord, c’est la possibilité d’emprunter à long terme offerte par un banquier qui prendra en garantie le bien en cas de défaut de l’emprunteur. Cette possibilité n’est pas donnée facilement à l’épargnant désireux d’investir en bourse par exemple.
Ensuite, on parle d’effet de levier du crédit car les mensualités de prêt sont partiellement couvertes par les loyers perçus du locataire.
Enfin, les intérêts d’emprunt étant plus importants pendant les premières années de remboursement du crédit, ils constituent une charge qui vient gommer en partie les recettes locatives, et donc limiter le surcroît d’imposition.
Au terme du crédit immobilier, l’épargnant se retrouve pleinement propriétaire en ayant fourni un relativement faible effort d’épargne.

Investissement locatif sous quel dispositif fiscal ?

Un investissement locatif dans la pierre va forcément de pair avec le choix d’un dispositif fiscal. Location nue, statut du loueur en meublé (LMNP ou LMP), Loi Pinel, dispositif Pinel outre-mer, Loi Malraux, achat immobilier nue-propriété, régime du déficit foncier, SCPI, Loi Monument historique.

  • La location nue d’un appartement est bien sûr la plus répandue.
  • Par ailleurs, le statut loueur en meublé non professionnel LMNP rencontre un succès grandissant depuis quelques années car il offre les avantages suivants : rendement intéressant compris entre 4 et 5% garantis par bail commercial, aucun soucis de gestion et une rente non fiscalisée à long terme. Un investissement LMNP porte sur une résidence gérées avec services (étudiant, senior ou de tourisme).
  • Le dispositif Loi Pinel remplace la Loi Duflot depuis le 1er septembre 2014. Son intérêt réside dans la réduction d’impôt qu’il confère à l’investisseur : 12, 18% ou 21% de la valeur du bien étalés sur 6 ans, 9 ans ou 12 ans, avec un maximum de 6000€ de réduction par an. L’appartement en Loi Pinel doit être loué non meublé à un tiers durant 6, 9 ou 12 ans minimum.
  • L’épargnant ayant déjà des revenus fonciers sera sensible aux avantages d’une opération sous le régime du déficit foncier. Dans ce cas, les dépenses de travaux pour rénover un appartement sont imputables sur les loyers perçus. Le déficit créé s’impute alors sur les revenus fonciers actuels (plafond de déficit foncier de 10.700€).
  • Les SCPI ou sociétés civiles de placement en immobilier enregistre des taux de collecte à deux chiffres depuis 2008. Les épargnants ne s’y trompent pas. Les SCPI offrent en effet un des meilleurs couples rendement / risque du marché (performance moyenne des SCPI de rendement en 2012 d’après IEIF : + 5,27% et + 5,13% en 2013). Il s’agit d’un investissement reposant sur de l’immobilier d’entreprises. Il existe plusieurs dizaines de SCPI sur le marché. Une SCPI fédère plusieurs investisseurs appelés porteurs de parts et a en portefeuille plusieurs actifs immobiliers : bureaux, murs de boutiques, centre commerciaux, locaux d’activités par exemple, situés à Paris, Île de France et grandes métropoles régionales. En plus, les SCPI sont un investissement zéro soucis puisque la société de gestion (BNP Real Estate, HSBC Reim, Amundi, Sofidy, Ciloger…) s’occupe de tout. Enfin, avec un ticket d’entrée d’environ 10.000€, la SCPI est accessible financièrement parlant.
  • Lois Malraux et Monument historique  sont deux autres dispositifs intéressants pour un contribuable fortement imposé et souhaitant réaliser un investissement locatif tout en profitant d’une importante économie d’impôt.

A coté de ces dispositifs fiscaux les plus répandus, il existe d’autres mécanismes pour optimiser votre investissement locatif qui s’appréhendent au cas par cas.

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