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Un troisième trimestre 2017 toujours en croissance pour les SIIC

Pour les SIIC, les choses s’enchaînent bien. Après une longue période de prospérité financière, le succès est toujours au rendez-vous en 2017. On en fait notamment le point sur le troisième trimestre marqué par une apogée intéressante.

Selon un recueil d’informations établi par un spécialiste français en étude sur l’économie immobilière, la conjoncture des SIIC s’ouvrirait sur de bonnes perspectives en 2017. Cela ne surprend en rien étant donné que sur les exercices précédents elles ont affiché une très bonne santé financière et qu’avec la performance dont elles ont toujours fait preuve, leur croissance se maintienne à ce rythme. En revenant un peu en arrière, leur bilan financier s’est apprécié au plus stable sur 6 années consécutives (depuis 2010) en raison notamment d’un volume de cessions nettement plus élevé que celui des achats.

Par rapport au bilan passé, c’est donc toujours le même scénario qui s’observe au troisième trimestre 2017. Par conséquent, les gérants toujours prêts à relever leurs exigences, choisissent de remanier leur stratégie en cherchant des relais de croissance sur les meilleurs bassins de productivité français ou internationaux pour stimuler en perspective la croissance des valeurs locatives. A travers le présent article, on s’efforce de mettre en relief les événements qui entourent l’univers des SIIC au 3ème trimestre 2017 mais également d’établir un panorama complet de la situation économique mondiale avec laquelle ces véhicules de placement ne peuvent être dissociés.

Sur la base de la dernière publication des comptes nationaux trimestriels, on reconfirme la poursuite de la croissance mondiale à 3,7% en 2017. Malgré cela, l’initiative de la BCE à vouloir entretenir coûte que coûte sa politique de relance monétaire expansionniste par la contraction de son bilan, et la quasi-inexistence de marges de manœuvre pour parer à une remontée brusque de taux demeurent des risques réels. A ce stade, la possibilité d’un endettement généralisé et la hausse incontrôlée de l’inflation pourraient à nouveau peser sur l’économie mondiale et déboucher vers un probable bouleversement économique. Ce qui n’échapperait pas non plus à l’immobilier déjà menacé par la résurgence d’une pseudo bulle immobilière alors que dans le même temps, la précarisation du secteur emploi présage un emballement du taux de chômage. Quoi qu’il en soit, pour l’heure, la croissance se consolide au 3ème trimestre et les projections pour l’année à venir restent même prometteuses.

Un PIB croissant aux Etats-Unis et en zone euro

Aux Etats-Unis, la hausse du PIB au troisième trimestre 2017 est de l’ordre de 0,7% en rythme annualisé (2,3% sur un an). Après une progression de 0,4% en août, l’économie américaine enregistre donc un neuvième gain de suite. A ce compte, le bilan témoigne d’une reprise de haute volée alors même que la croissance au niveau mondial (et celle des économies avancées plus particulièrement) s’esquisse dans une relance atonique 10 ans après la fin de la Grande récession. On s’attendait aussi à un tassement de la croissance à cause du choc des ouragans mais ce n’est visiblement pas le cas. Ce qui de toute évidence entrevoit une évolution très positive dans les années à venir et soutient l’objectif escompté par le Président Donald Trump.

Cette croissance entre en corrélation avec le rythme des investissements qui a évolué en faveur de l’investissement non résidentiel. Les dépenses des entreprises ont principalement alimenté la hausse au 3ème trimestre pour de simples raisons. Le constat du bilan des performances en bourse et l’espoir nourri par la révolution numérique dans la quête de rentabilité future incitent les entreprises à rehausser leurs dépenses dans une meilleure recomposition. On doit outre ce résultat aux investissements en biens d’équipements qui se sont accrus au profit des besoins des entreprises et marquent essentiellement les traits de dynamisme de l’investissement non résidentiel qui est évalué à la hausse, l’a-t-on affirmé plus haut. Pareillement pour les stocks d’entreprises. La reconstitution des stocks sur la même période a tiré l’économie américaine vers le haut avec une progression qui ressort à +0,73 points de base. Quant à l’investissement résidentiel, le ralentissement de la croissance globale serait imputable au fléchissement des ventes de logements qui avaient déjà souffert depuis l’année dernière de la hausse des taux hypothécaires. En revanche, la part de la consommation privée n’a cessé d’augmenter tout au long de l’année quoique très faiblement. Le ralenti au 3ème trimestre résulte notamment de la baisse tendancielle des revenus des ménages ou plutôt la baisse de la marge haussière (+0,6% contre 3,3% au 2ème trimestre) qui affectent autant les salaires que les dividendes. Ce qui engendre un effet stagnant sur le système économique car c’est d’ordinaire la masse salariale qui finance en partie la consommation privée. On note par ailleurs que l’intégration massive des TIC dans le processus de production de l’entreprise interfère grandement dans sa croissance et sa productivité. Ce 3ème trimestre signe donc une élévation de la productivité à + 0,7% (+1,5% sur un an) et reprend le pic relevé au 2ème trimestre 2015.

En zone euro, les tendances se rapprochent de celles des États-Unis avec une reprise portée par l’investissement non résidentiel. On établit notamment le rapport sur la hausse conjuguée de l’investissement en biens d’équipements et de la construction, cette dernière étant caractérisée par une grande quantité de permis de construire livrée sur l’ensemble de la zone. Toutefois, cette reprise renforce la position des pays Core qui reflète une croissance homogène du PIB ramené en moyenne à +0,6% en glissement, soit 2,5% en l’intervalle d’un an. La variation de la croissance s’articule autour de la moyenne indiquée avec +0,5% pour la France (+ 2,2 % sur un an), 0,5 % pour l’Italie (+ 1,5 % en sur un an), 0,8 % en Allemagne (+ 2,8 % sur un an), et 0,8 % en Espagne (+ 3,1 % sur un an).

Royaume-Uni, un PIB en hausse mais croissance à la traîne

La dynamique économique du Royaume a quelque peu été contrastée par les événements politiques des deux dernières années, le Brexit en l’occurrence. La progression du PIB à + 0,4 % (+ 1,5 % sur un an) est passée sous sa barre normale alors qu’au même moment, l’économie à l’échelle régionale s’est retrouvée quasiment en haut de cycle. Cette reprise assez fragile est néanmoins due à la contribution positive des services et de la production industrielle instiguée par la baisse de la livre sterling. D’un côté, l’investissement en construction redouble de ferveur avec un volume amplifié sur deux trimestres consécutifs. On signale également que sous l’effet de la dépréciation de la devise britannique suite au vote en faveur du Brexit, l’inflation a connu son plus haut niveau depuis 5 ans. A 3%, le seuil de 2% fixé par la BCE est dépassé, d’où un impact imparable sur le niveau de prix et le pouvoir d’achat.

La crise de Catalogne opprime la dynamique de croissance en Espagne

La crise indépendantiste en Catalogne est loin de toucher à sa fin. Après le référendum d’autodétermination intervenu le 1er octobre et à l’issue duquel les tensions ont commencé à éclater dans la région, on craint à nouveau un revirement politique de taille après les élections du 21 décembre. Une situation qui ne sera pas sans conséquence sur l’économie catalane. L’effet récessif de cette crise commence même à se faire sentir dans plusieurs secteurs économiques, entre autres le tourisme, l’emploi, la consommation, les secteurs de l’industrie et des entreprises (qui représentent 30% du PIB régional et 19% du PIB national). Par chance, le tissu économique espagnol ne s’en trouve pas autant affecté. De juillet à septembre, la croissance du PIB du pays se pointe à un niveau largement supérieur à celui des grandes économies européennes (+0,8% en glissement). On considère toutefois que sur le dernier trimestre, compte tenu de la situation actuelle, une baisse de – 0,3 à – 2,5 de points de base pourrait s’opérer sur le PIB, soit un coût estimé entre 3 milliards d’euros et 27 milliards d’euros. D’ici là, les prévisions de croissance pour 2018 sont ramenées à 2,8% (3,1% pour 2017). Un résultat qui risque de débusquer le territoire catalan de la scène économique espagnole et avoir un mauvais empâtement sur l’appareil français et la zone euro dans son ensemble éventuellement. On ne perd cependant pas espoir que la situation post-électorale évolue vers un retour à la normale. Le pronostic de croissance sera dès lors reporté à 3% (niveau de référence).

Les facteurs de régulation structurelle et conjoncturelle

La fiscalité est un facteur qui influence la croissance à long terme. La mise en place d’une structure fiscale efficace pourrait atténuer la pression de l’impôt sur la situation des contribuables tout en optimisant les recettes fiscales de l’État. Dans ce cadre, la réforme fiscale adoptée en faveur des entreprises et des ménages contribuent à améliorer substantiellement le taux de croissance, d’une part en réduisant les charges et équilibrer les revenus des contribuables et d’autre part, en stimulant l’emploi et la production. En ces termes, le « big bang » fiscal annoncé et voté par le Sénat le 20 décembre dernier permet une réduction généreuse de 1 500 milliards d’euros sur 10 ans au titre de la réforme sus-évoquée. La baisse de fiscalité envisagée prend forme dans la diminution du taux d’imposition marginal qui devrait passer de 35% à 20%, et serait donc compensée par la chasse aux niches fiscales. Pour les États-Unis, l’autre facette de cette réforme s’amalgame à l’instauration d’une assiette territoriale bénéficiant aux entreprises américaines et dans laquelle seront calculés les revenus rapatriés des multinationales implantées à l’étranger.

Dans l’univers des taux d’intérêt, le phénomène de décrue aux États-Unis se prolonge comme il en est d’ailleurs à travers le monde. Le maintien des taux proches de zéro parallèlement à l’injection de monnaie dans le système financier (quantitative easing) jalonnent les principes de la politique monétaire véhiculée dans le cadre de la reprise et la stabilisation économique à l’échelle mondiale. La Banque d’Angleterre a pour sa part rehaussé son taux directeur à 0,50% (25 points de base) pour une fois depuis 10 ans. Une initiative qui vient tronquer la croissance du PIB (à 0,1 point) mais n’a pas pour autant de répercussion majeure sur l’économie du pays car la hausse est minime.

Les SIIC continuent à réagir positivement

L’exposé de ces différents événements permet d’avoir une appréciation globale de l’environnement économique actuel à partir duquel l’avenir de l’immobilier coté est préfiguré. En général, la reprise est favorable dans son ensemble mais la disparité des faits sur un marché globalisé implique de manipuler des stratégies expéditives pour générer une performance rayonnante. Les SIIC dans leur cas restent de marbre face aux fluctuations négatives grâce à une stratégie d’investissement intelligemment planifiée. En conséquence, leur performance s’estime très au-delà des autres familles de véhicules d’épargne immobilière. Au troisième trimestre entre autres, le bilan s’est confronté à une évolution très positive avec une croissance concomitante du cash-flow par action (+6,6%) et de la valeur des patrimoines (+2,7%).

Les SIIC dopent ces facteurs à l’aide d’une politique d’arbitrage et de rotation d’actifs absolument raisonnable : conditions tarifaires fixées par rapport aux opportunités des marchés financiers tirant à la fois parti de la finance spéculative et des activités de l’immobilier, vente d’actifs non Core motivée par la baisse prolongée des taux et rattrapage des prix expertisés des immeubles par rapport aux prix observés sur le marché physique. Les acheteurs de leur côté demeurent réactifs face aux offres des foncières d’une part, parce que ces dernières suscitent en temps normal un attrait majeur auprès des investisseurs et d’autre part, en raison des prévisions de croissance économique qui s’annoncent très encourageantes notamment avec la hausse possible prochainement des loyers.

Selon les résultats du bilan, le désinvestissement net remonte à 435 millions d’euros en ligne. Cette valeur est largement inférieure au volume consolidé des six dernières années mais reste cependant supérieure en valeur absolue et au regard d’autres classes d’actifs.

Cessions et acquisitions respectivement à 700 millions d’euros et 300 millions d’euros

Pour conforter l’analyse précédente, on signale au 3ème trimestre 2017 un bilan marqué par un volume de cessions nettement plus élevé que celui des acquisitions. En tout, ce sont 700 millions d’euros de vente réalisées avec une grande partie des transactions résultant des accords signés suite aux élections présidentielles. Maintenant, il importe de chercher des relais de croissance sur les meilleurs bassins de productivité français ou internationaux pour stimuler la hausse des valeurs locatives.

En termes d’acquisitions, les SIIC ont procédé à une série d’achats sélectifs équivalents à un montant de 300 millions d’euros. On parle d’achats sélectifs parce qu’il est question d’opérer un choix sur des titres représentant une valeur intrinsèque potentiellement rentable en bourse. Outre cette stratégie, les SIIC sont voués à répondre à des besoins de diversification patrimoniale positionnés sur des zones géographiques et secteurs variables. Mais de prime abord, une masse d’acquisition recentrée sur les bassins d’emploi à forte productivité fait l’atout majeur de ces véhicules de placement.

Les marchés étrangers à cibler mais avec raison

Les SIIC s’attellent à la quête intensive de relais de croissance dans les bassins internationaux, notamment dans la zone euro. Génératrice de croissance et de rendement, cette stratégie est éprouvée en termes de profits et de sécurité à long terme. La zone euro siège effectivement des marchés économiques disparates mais justifiant à tous les coups d’une croissance solide et synchrone (économies arrivées à maturité et émergentes). Il semble donc plus prudent de s’engager dans cette piste pour compenser les différences de rendement générées dans le cadre d’un investissement local, d’autant que sur le territoire national la reprise économique reste très modérée.

Néanmoins, au troisième trimestre, les acquisitions en Europe restent légèrement en retrait. Par contre, l’avenir prédit une saison de forte activité dans les prochains mois. Les investissements seront essentiellement concentrés sur les plus grandes métropoles européennes. A l’instar de l’Allemagne, les capitales espagnoles et italiennes seront les principales cibles dans la campagne intensive d’acquisitions hors frontières. Les zones non Core devront également emboîter le pas afin de remplir les critères de productivité inscrits dans la stratégie d’investissement des SIIC.

Un troisième trimestre 2017 toujours en croissance pour les SIIC
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By |2017-12-24T15:03:28+00:0022 décembre 2017|Blog, Immobilier, SCPI|0 Comments

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