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SCPI ou OPCI : quel placement « pierre-papier » préférer ?

Investir dans l’immobilier locatif, bien que les taux d’intérêt soient toujours attractifs, reste une opération coûteuse et non anodine : ticket d’entrée élevé, gestion et entretien du bien, risque locatif… C’est pourquoi de plus en plus d’investisseurs s’orientent vers la pierre-papier, un placement plus accessible offrant un rendement intéressant et une mutualisation du risque locatif sans contrainte de gestion.

Sur le marché, deux produits d’investissement collectif dans l’immobilier physique cohabitent : les SCPI et les OPCI. Ces deux structures se distinguent sur de nombreux points, notamment dans leur composition, leur performance et dans leur liquidité. Différents mais proposant chacun un accès indirect à l’immobilier, OPCI et SCPI enregistrent à l’heure actuelle des niveaux de collecte records. Faut-il céder à cet engouement ? Lequel de ces produits a le plus d’avantages ? Nous avons confronté ces deux grands de la pierre-papier.

SCPI vs OPCI : Un match nul ?

OPCI et SCPI ont chacun leurs avantages et leurs inconvénients. Et en les listant, on s’aperçoit rapidement qu’ils se complètent : l’OPCI offre davantage de liquidités que les SCPI mais ces dernières sont plus performantes à long terme. Également, tandis qu’il existe un choix plus étendu de SCPI sur le marché, les OPCI proposent eux des actifs plus diversifiés dans leur bilan. De quoi s’y perdre lorsqu’il convient de prendre une décision pour son investissement dans la pierre-papier.

En allant plus dans le détail, on comprendra qu’en réalité, OPCI et SCPI sont deux placements distincts, possédant chacun leurs propres atouts et s’adressant à des stratégies patrimoniales spécifiques.

Les OPCI sont composés d’actifs immobiliers et monétaires, d’obligations, d’actions et de liquidités. Ainsi, du fait de cette composition, les parts d’OPCI sont liquides : à tout moment, le fonds peut les racheter grâce aux liquidités qu’il détient. C’est la grande différence avec les SCPI, uniquement investies en actifs immobiliers : l’acquisition ou la cession de parts se font au gré de l’offre et de la demande sur le marché secondaire.

Mais les SCPI ont également leurs atouts : sur le long terme, les frais sont plus faibles que pour les OPCI et la performance meilleure. Elles reversent également l’intégrité de leurs revenus locatifs aux porteurs de parts, alors que les OPCI sont tenus de redistribuer seulement 85% des gains et 50% des plus-values générées.

En réalité, OPCI et SCPI n’ont pas à se concurrencer. L’investissement dans un OPCI permet de valoriser son patrimoine sur le moyen et le long terme, sans courir le risque d’illiquidité propre à l’immobilier. L’investissement en parts de SCPI suit d’autres problématiques telles que la perception de revenus complémentaires ou l’allègement de la fiscalité.


4 points pour les SCPI

100% Immobilier

Avoir des parts de SCPI, c’est être propriétaire d’une quote-part d’un parc immobilier. Les SCPI de rendement sont totalement investies dans de l’immobilier « professionnel » (bureaux, commerces, entrepôts, …) et les SCPI fiscales dans des logements neufs ou anciens destinés aux particuliers et éligibles à des dispositifs fiscaux (loi Pinel, déficit foncier, loi Malraux).

Les OPCI ne permettent pas quant à eux d’intégrer à son patrimoine un actif 100% immobilier physique. En effet, ces organismes de placement sont tenus de respecter une certaine répartition au sein de leur actif :

Répartition opci organisme de placement collectif en immobilier

 

Des frais annuels plus abordables à long terme

L’immobilier en direct ou la pierre-papier coûtent cher tous les ans, en raison des frais d’acquisition, de gestion et d’entretien.

Les frais liés à la souscription de parts de SCPI paraissent certes élevés : entre 10 et 12% du montant investi. En revanche, les frais prélevés chaque année pour la gestion du parc immobilier correspondent à 10% des loyers encaissés, ce qui correspond seulement à environ 0,7% du capital investi.

Les SCPI communiquent de façon transparente lorsqu’elles annoncent des rendements, ceux-ci étant entendus nets de frais de gestion et calculés sur la base d’un montant investi net de frais d’acquisition.

Les OPCI sont quant à eux moins attrayant au niveau des frais si les parts sont détenues à long terme. En effet, bien que les frais à l’entrée soient plus faibles (entre 3 et 8% du capital investi), les frais de gestion annuels sont eux compris entre 1,5 et 3% du capital investi.

La pierre-papier étant un investissement de moyen à long terme, il est donc primordial de comparer les frais de gestion annuels ainsi que la performance nette de frais.

Un rendement généralement plus attrayant

Les SCPI tirent exclusivement leurs revenus des loyers qu’elles encaissent auprès des professionnels pour les SCPI de rendement et auprès des particuliers pour les SCPI fiscales. Ces dernières complètent leur rendement par l’avantage fiscal dont profitent les porteurs de part.

Bien que l’on assiste à une baisse du niveau de rendement des SCPI sur les dernières années dû à la hausse de la demande auprès des investisseurs, les revenus engendrés restent attractifs par rapport au fonds euro et aux livrets. En 2016, les porteurs de parts de SCPI ont ainsi pu bénéficier d’un rendement moyen de 4.63% et d’une revalorisation de leurs parts de 1 à 2%. Les OPCI quant à eux oscillent généralement entre 2,5% et 3% de rendement.

Par ailleurs, le rendement des SCPI est lié au marché immobilier dont les performances futures sont plus visibles que les marchés financiers. Les performances passées des OPCI n’éclairent en revanche pas sur les performances futures et il faudra ainsi davantage s’intéresser à la politique de gestion et d’investissement du fonds.

Un outil de stratégie patrimoniale

Les parts de SCPI peuvent être un véritable outil de stratégie patrimoniale lorsque certaines problématiques sont abordées. Nous pourrons citer à titre d’exemple :

  • La perception de revenus complémentaires
  • Le développement du patrimoine, notamment en bénéficiant de l’effet de levier du crédit
  • L’optimisation de la fiscalité par le démembrement de propriété (acquisition de la nue-propriété) ou la souscription de parts d’une SCPI fiscale
  • La préparation de la transmission, les parts de SCPI pouvant être plus facilement données ou transmises qu’un bien immobilier

3 points en faveur des OPCI

Un investissement plus accessible

Les OPCI sont constamment ouverts aux souscriptions contrairement aux SCPI. Pour ces dernières, il faudra se contenter de la période de souscription ou d’augmentation de capital et patienter par la suite sur le marché secondaire pour saisir une opportunité.

Avec les OPCI, il est possible d’acheter des parts à tout moment et même de prévoir un investissement régulier au travers d’un contrat d’assurance-vie.

Un ticket d’entrée plus faible

Bien que moins nombreux sur le marché, les OPCI sont plus accessibles que les SCPI en termes de prix de souscription. Il faudra en effet compter en dizaines ou centaines d’euros pour les OPCI et en milliers d’euros pour les SCPI.

Une liquidité assurée

Les OPCI sont tenus de conserver dans leur actif au moins 10% de liquidités. Ainsi, si le porteur de part souhaite revendre en partie ou en totalité ses parts, l’OPCI les rachète obligatoirement.

Pour les SCPI, la revente est plus longue. Si son capital est fixe, alors il faudra trouver un acquéreur sur le marché secondaire et cela peut prendre du temps. Si son capital est variable, la SCPI reprendra les parts, charge à elle de les revendre par la suite ou de diminuer son capital en les annulant. Cette opération nécessitera un délai de plusieurs semaines.

Pour contrer ce problème de liquidités, beaucoup d’investisseurs choisissent de loger leurs parts de SCPI au sein de contrats d’assurance-vie adaptés via des gestionnaires de patrimoine. C’est alors l’assureur qui s’engage à racheter les parts sous un délai de deux mois, charge à lui de les revendre par la suite.

La fiscalité en bref des placements « pierre-papier »

OPCI et SCPI ne supportent pas la même fiscalité car ils génèrent des revenus de nature différente.

Les revenus des OPCI sont des dividendes assujettis au régime des valeurs mobilières, c’est-à-dire à l’impôt sur le revenu après un abattement de 40%. Les prélèvements sociaux de 15.5% s’appliqueront également. En cas de plus-values suite à la revente des parts, l’impôt se calcule en fonction de la durée de détention des parts : abattement de 50% entre 2 et 8 ans de détention et 65% au-delà. Là aussi, il ne faudra pas oublier les prélèvements sociaux de 15,5%.

Les SCPI redistribuent quant à elles des loyers, assujettis au régime des revenus fonciers, c’est-à-dire à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Ainsi, les porteurs de parts de SCPI fiscales pourront bénéficier des dispositifs fiscaux Pinel, Malraux ou déficit foncier. Par ailleurs, il est possible de déduire les intérêts d’emprunt des revenus si la souscription de parts s’est faite au travers d’un crédit immobilier.

Pour optimiser la fiscalité de ces produits, il est préférable de loger ses parts dans un contrat d’assurance-vie. Les prélèvements sociaux seront prélevés tous les ans par la compagnie d’assurance mais les intérêts générés ne seront dus qu’en cas de rachat.

SCPI ou OPCI : quel placement « pierre-papier » préférer ?
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By |2017-09-18T19:28:36+00:0018 septembre 2017|Blog, Immobilier, Investissement, OPCI, SCPI|0 Comments

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