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Pourquoi passer d’une location « nue » à une location meublée ?

Vous avez loué un bien en location nue (notamment pour bénéficier d’un dispositif de défiscalisation type Duflot, Scellier).Vous avez respecté votre durée d’engagement de location, passez désormais à la location meublée.

L’avantage majeur du passage de la location nue en location meublée (LMP / LMNP) est le fait que les revenus fonciers dus en cas de location nus sont fortement imposés comparativement aux BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

A quelles conditions peut-on passer d’une location « nue » à une location meublée ?

  • Il faut obtenir l’accord du locataire
  • Un délai de trois ans à compter de l’année où on a imputé le déficit foncier sur le revenu global est nécessaire afin d’éviter une rectification de l’administration fiscale.
  • La location meublée ne doit pas être interdite par le règlement de copropriété
  • Enfin, il faut obtenir une autorisation administrative préalable. Une autorisation administrative préalable est nécessaire pour affecter un bien à usage d’habitation à la location meublée saisonnière. Cette autorisation est nécessaire pour les biens meublés situés dans une commune de plus de 200 000 habitants, ou dans les biens meublés situés dans les Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne ou dans les communes qui ont souhaité adopter ce régime.

Les conséquences juridiques et fiscales du passage en location meublée (LMP / LMNP)

Juridiquement, la location meublée est considérée comme la location nue. C’est une activité civile. Le passage de l’un à l’autre est donc neutre juridiquement. La différence se fait donc d’un point de vue fiscal. En effet, l’administration fiscale considère que la location meublée est une activité commerciale. Le législateur a la volonté d’imposer les loueurs en meublé suivant un régime proche des activités hôtelières et para-hôtelières.

A noter que les EURL et les SARL de famille peuvent rester à l’impôt sur le revenu en ayant une activité commerciale. Tandis que les SCI meublées relèvent de l’impôt sur les Sociétés.

Le passage d’une location nue en location meublée n’entraine pas transfert de propriété. Il n’y a donc pas de droit de mutation ni de plus values à acquitter.

Le loueur meublée est divisé en deux catégories : le loueur meublé professionnel et le loueur meublé non professionnel.
Le loueur meublé non professionnel est le loueur qui n’est pas inscrit au registre du commerce et des sociétés, ne perçoit pas plus de 23 000 euros de revenus locatifs et ces revenus ne représentent pas plus de 50% du revenu global.

Le loueur en meublé (professionnel

[LMP] ou non [LMNP]) est imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Deux régimes BIC sont possibles pour les LMNP / LMP:

  1. Le régime dit « micro-BIC » où le loueur bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50%.
  2. Le régime réel. Le régime réel permet de déduire toutes les charges supportées et d’amortir le bien meublé. Pour bénéficier du régime réel, il faut effectuer plusieurs déclarations. Il est vivement recommandé de faire appel à un expert-comptable.

Les caractéristiques principales du régime des BIC

  • Comptabilité d’engagement et non de caisse
  • Les immobilisations sont amortissables
  • Comptablement, le bien loué en meublé est inscrit à l’actif de l’entreprise individuelle à sa valeur réelle au jour de l’opération
  • La date de début du plan d’amortissement est la date de mise à disposition du bien meublé.

Le nombre de charges déductibles est plus important pour la location meublée que pour la location nue.

L’imputation des déficits en régime réel

Les loueurs meublés professionnels peuvent imputer leurs déficits sur leur revenu global et les plus-values sont soumises au régime des plus-values professionnelles. En revanche, les loueurs meublés non professionnels ne peuvent imputer leurs déficits que sur leurs revenus de même nature des 10 années suivantes et les plus values sont soumises au régime des plus values des particuliers.

L’imputation des amortissements ne peut concourir à créer ou augmenter un déficit fiscal. La part d’amortissement non déduite est reportable sur les exercices ultérieurs bénéficiaires sans limite de durée.

La soumission du loueur meublé aux impôts locaux

Les loueurs meublés sont soumis à la taxe foncière.
Le loueur en meublé qui n’a pas conclu un bail commercial avec un exploitant est soumis à la cotisation foncière des entreprises et à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises.

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