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OPCI : une solution de placement offrant une alternative à l’investissement en immobilier direct

Investir dans l’immobilier pour développer votre patrimoine, percevoir des revenus fonciers, transmettre à vos héritiers ou encore espérer une plus-value à la cession est une idée qui vous séduit ?

Vous connaissez toutefois les désavantages d’un tel placement :

  • Effectuer la sélection du bien immobilier à acquérir, afin qu’il corresponde à la fois à votre budget et aux critères des futurs locataires ;
  • Mobiliser une somme importante pour l’acquisition du bien immobilier (prix d’achat, frais notariaux, travaux, …) ;
  • Gérer la mise en location de votre bien ;
  • Supporter le risque locatif, c’est-à-dire la possibilité de se trouver dans la situation où le locataire ne paie pas son loyer ;
  • Subir des difficultés tout au long de la vie de votre placement : risque de vacance locative, risque de sinistres (dégât des eaux, catastrophe naturelle, incendie,…), etc.

Se tourner vers la pierre-papier est donc la solution si vous souhaitez vous éviter tous ces tracas, d’autant plus si votre montant d’investissement est limité.

Nous vous suggérons ainsi l’idée d’investir dans des parts d’OPCI, ce nouveau type de placement immobilier apparu sur le marché il y a moins de dix ans.

Un OPCI, qu’est-ce que c’est ?

Vous vous posez sans doute cette question et nous y répondons : il s’agit d’un Organisme de Placement Collectif en Immobilier (OPCI). En tant que fonds d’épargne non coté, il peut revêtir deux formes :

  1. Celle d’un fonds commun de placement (FCP), le FIP, qui permettra à l’investisseur de toucher des revenus fonciers et des plus-values immobilières lors de la cession d’actifs immobiliers ;
  2. Celle d’une société d’investissement à capital variable (SICAV), la SPPICAV, par laquelle l’investisseur percevra des dividendes. La SPPICAV étant la forme la plus rencontrée sur le marché, la présentation de l’OPCI s’effectuera donc à partir de cette forme.

L’OPCI se doit de se constituer un patrimoine composé d’au moins 60% d’actifs immobiliers (immeubles, actions ou parts de sociétés immobilières) et de 5% de liquidités.

Tout le reste pourra être ventilé à sa guise, c’est-à-dire soit sur des actifs immobiliers français ou étrangers, sur des actions, des obligations, voire même sur des liquidités.

Afin de remplir son objectif, l’OPCI collecte des capitaux auprès des investisseurs et sa société de gestion pourra alors entrer en jeu afin de constituer son patrimoine.

Les avantages de l’OPCI par rapport à l’immobilier locatif direct

L’avantage premier vous séduira tout particulièrement : vous investissez dans des actions d’OPCI et… vous vous contentez de percevoir des dividendes. La société de gestion s’occupe de tout :

  • Elle mène la politique d’investissement de l’OPCI,
  • Se charge de sélectionner les biens immobiliers et de les acquérir,
  • Met en œuvre les travaux nécessaires à l’amélioration de ces biens,
  • Gère les mises en location ainsi que les sorties,
  • Perçoit les loyers et les redistribuent aux actionnaires,
  • Gère la cession des actifs.

Vous êtes également à l’abri de tous les risques pouvant être rencontrés sur un bien immobilier acquis en direct. En effet, le patrimoine de l’OPCI étant diversifié autant dans sa nature que géographiquement, les risques sont mutualisés. Un logement vacant ou une baisse de rendement sur un titre obligataire par exemple pourront être largement compensés par d’autres actifs non concernés par cette situation.

Nous ajoutons à ces avantages la souplesse de votre investissement. Les prix du marché immobilier peuvent vous faire peur et remettre en question votre projet. En investissant dans la pierre-papier et notamment au travers d’un OPCI, vous pouvez développer votre patrimoine immobilier sans avoir besoin de sortir plusieurs centaines de milliers d’euros : le niveau d’investissement est nettement inférieur !

OPCI Organisme placement collectif en immobilier gestion de patrimoineDe plus, l’OPCI s’engage à racheter, si vous en faites la demande, une partie ou la totalité de vos actions. Pour ce faire, il axe sa politique sur la sécurité et compose une partie de son patrimoine d’actifs liquides, permettant ainsi d’effectuer un rachat à tout moment.

Enfin, l’OPCI vous offre la possibilité d’investir sur de nombreux secteurs et pas seulement sur le résidentiel, comme vous aurait cantonné un investissement immobilier en direct. Les actifs immobiliers sont donc tournés également sur les locaux professionnels (bureaux, commerces, etc.) mais aussi sur les activités de tourisme et de santé.

Comment bien investir ?

Les actions d’OPCI que vous souscrivez sont matérialisées sous la forme d’unités de compte (UC) que vous placerez :

  1. Soit sur un compte-titres au nominatif,
  2. Soit sur un contrat d’assurance-vie.

Mais afin de bien investir dans ce produit, nous vous préconisons de poursuivre les deux objectifs suivants : compléter vos revenus globaux pour assurer votre retraite et vous constituer un patrimoine à transmettre à vos héritiers.

En effet, l’investissement dans des actions d’OPCI est un placement qui s’inscrit sur le long terme avec pour intérêt la perspective de toucher des dividendes. Vous pouvez espérer percevoir des plus-values lors de la revente de vos actions, toutefois cela ne peut constituer votre objectif principal.

Il faudra en effet conserver vos titres au moins le temps que le patrimoine de l’OPCI soit valorisé et que vos frais de souscription soient amortis. De plus, le choix d’un contrat d’assurance-vie comme support pour ces actions représente lui-même un placement de long terme pour bénéficier des avantages fiscaux qu’il propose.

Enfin, quelle est la fiscalité d’un tel placement ?

Il est déjà bon à savoir que les OPCI de type SPPICAV sont totalement exonérées d’impôt sur les sociétés. Ensuite, la fiscalité s’applique selon que vous ayez choisi un compte-titres ou une assurance-vie pour placer vos actions sous forme d’UC :

  • Pour un compte-titres, les dividendes sont considérés comme des revenus de capitaux mobiliers et la fiscalité s’applique ainsi comme tel ;
  • Pour une assurance-vie, il s’agira de la fiscalité propre de ce type de contrat qui s’appliquera.

Dans la même famille, découvrez la catégorie leader de l’investissement immobilier indirect auprès des français : les SCPI

Notre page dédiée aux SCPI

 

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By |2017-05-18T18:48:20+00:0011 septembre 2015|Blog, Immobilier, Investissement, SCPI|0 Comments

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