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Avis sur la SCPI PFO2 de Perial

Avis-sur-la-SCPI-PFO2-de-PerialLa première SCPI « green » PFO2 de la société Périal rencontre un franc succès depuis son lancement en juillet 2009.
Avec une collecte de près de 500 M€ en peu de temps, son argument ‘vert’ semble avoir séduit les épargnants.

 

Quel est notre avis sur la SCPI de rendement PFO2 de Perial ?

 

Notre légitimité pour émettre un avis sur SCPI PFO2 de Perial

Cèdre Patrimoine est un cabinet de Gestion de patrimoine indépendant à Paris et Lyon. Notre indépendance nous confère la possibilité de rechercher les meilleures solutions patrimoniales auprès de nombreux fournisseurs.

Concernant les SCPI, nous avons signé des mandats avec les plus grandes maisons de gestion : BNP REIM, Primonial, Sofidy, Périal, Paref, AEW, Amundi ou encore La Française (liste non exhaustive).

Nous n’avons donc pas d’intérêt spécifique à présenter à nos clients telle ou telle SCPI.

L’associé fondateur de Cèdre Patrimoine, M. Edouard Binet a suivi le Mastère IMPI de Sup. de Co. Bordeaux offrant une double compétence en gestion de patrimoine et immobilier d’entreprises. Il a travaillé au sein d’une société de gestion d’actifs immobiliers à Paris (Cleaveland) et rédigé un rapport d’ampleur sur le sujet de l’investissement immobilier tertiaire green (Investissement immobilier et développement durable : la rentabilité d’un immeuble de bureaux green est-elle assurée ?).

 

Contexte

Depuis le Grenelle de l’environnement en 2007, on note une accélération du ‘verdissement’ des immeubles en France. Parce que la Loi l’impose ; mais aussi car il y a une demande de plus en plus forte de la part des locataires utilisateurs de bureaux.

Nous notions en 2011 une survaleur locative d’environ 10% pour un immeuble green VS un immeuble de bureaux non rénové.

Mais la donne est déjà en train de changer en matière d’immobilier d’entreprises. Les locataires ont largement repris la main et les sociétés de gestion qui gèrent les intérêts des propriétaires engagent des travaux de rénovation complète à grande échelle en Île de France et grandes villes de province.

 

Notre avis

PFO2 a prouvé son dynamisme depuis son lancement. C’est clairement un des plus gros succès commercial de ces dix dernières années.

Mais les années à venir pourraient être plus compliquées. A mesure que le parc de bureaux en France se ‘verdira’ (pas seulement les biens en portefeuille de PFO2 mais tous les immeubles), comme pour toutes opérations immobilières, les fondamentaux d’un bon investissement seront accentués, à savoir l’emplacement d’un bien. Or tous ces immeubles sont autant d’opportunités locatives pour les utilisateurs et sont donc en concurrence les uns avec les autres.

C’est sur ce point que nous sommes plus sceptiques pour PFO2 dont les actifs sont essentiellement situés en périphérie des grandes villes.

Certes, les grands utilisateurs locataires délocalisent leurs employés en périphérie de ville pour réaliser des économies sur les loyers. Mais ce mouvement est-il durable ?

Alors qu’un immeuble de bureaux dans le quartier central des affaires QCA à Paris jouira toujours du meilleur emplacement. Entre ce dernier une fois rénové aux dernières normes environnementales et un immeuble de bureaux green situé à Rueil-malmaison –tout en limitant le facteur du coût locatif Paris VS banlieue-, lequel aura la primeur de l’utilisateur locataire ?

 

Le conseil que nous donnons à nos clients investisseurs en SCPI

  • OUI pour PFO2 dans une logique de diversification pour l’investisseur disposant d’une solide assise financière. Si l’investissement en SCPI est conséquent, nous préconisons une ventilation du montant sur 1, 2 voire 3 SCPI dont PFO2.
  • NON pour PFO2 pour un épargnant en constitution de patrimoine ou disposant d’avoirs limités. Dans ce cas, nous conseillons plutôt d’opter pour une SCPI ‘classique diversifiée’ aussi appelé ‘mixte’, c’est-à-dire constitué de bureaux et commerces + parfois un peu d’autres actifs tertiaires (entrepôts, locaux d’activités par exemple). Ainsi, le risque est davantage mutualisé et bien souvent ces SCPI plus anciennes ont en portefeuille d’excellents actifs situés aux meilleurs emplacements en France.

Quelques suggestions : SCPI Epargne Foncière, Sélectinvest chez La Française. Laffite Pierre ou Fructipierre chez Nami AEW. Accès valeur Pierre chez BNP Reim, Buroboutic, Elysées Pierre chez HSBC Reim, Rivoli Avenir Patrimoine chez Amundi par exemple…

 

Le mot de la fin

L’associé fondateur de Cèdre Patrimoine est en relation avec de nombreux acteurs du monde de la gestion d’actifs immobiliers. Et notamment un de ses anciens collègues Asset Manager au sein d’une des 3 plus importantes sociétés de gestion en France. Ce dernier est parfaitement au fait de la qualité des différentes SCPI et a indiqué qu’une SCPI en particulier était une pépite, jouissant notamment de la plus grande réserve RAN (report à nouveau) du marché et d’un patrimoine immobilier de tout premier ordre.

 

Pour aller plus loin

Contactez le cabinet Cèdre Patrimoine sans engagement pour en savoir plus.
Consultez notre avis sur la SCPI IMMORENTE de Sofidy
Découvrez notre avis sur la SCPI Pierre Privilège de La Française AM

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