Oops! It appears that you have disabled your Javascript. In order for you to see this page as it is meant to appear, we ask that you please re-enable your Javascript!

Avis sur la SCPI Immorente de Sofidy

Avis-SCPI-ImmorenteLa SCPI Immorente se retrouve régulièrement sur le podium des comparatifs. Créée en 1988 et forte d’une capitalisation de 1,7 milliards d’euros, Immorente est le véhicule d’investissement phare de la société de gestion Sofidy installée à Courcouronnes 91.

 

En quelques chiffres :

  • Capitalisation 1,7 milliards d’euros
  • Plus de 18.000 porteurs de parts
  • Taux d’occupation financier de 93,57% au 2T2013
  • Environ 1.500 locataires
  • 37,8% commerces de centre-ville
  • 36,3% moyennes surfaces de périphérie
  • 24,1% bureaux
  • 1,8% autres (résidentiel, locaux d’activité,…)

 


Quel est notre avis sur la SCPI Immorente de Sofidy ?

Notre légitimité pour proposer un avis sur la SCPI Immorente

Cèdre Patrimoine est un cabinet de Conseil en Gestion de Patrimoine Indépendant (CGPI). Notre société n’a aucun lien capitalistique avec une quelconque institution. Cela nous confère une liberté d’esprit et de choix dans les solutions présentées à nos clients particuliers ou chefs d’entreprise.

Cèdre Patrimoine a identifié et sélectionné auprès de nombreux fournisseurs (compagnies d’assurance, banques, sociétés de gestion, promoteurs) les meilleures solutions patrimoniales dans tous les domaines (placements financiers, investissements immobiliers, solutions de financements, assurances prévoyances…).

Plus précisément, notre cabinet a signé des mandats avec les principales sociétés de gestion de SCPI pour proposer leurs produits aux investisseurs.

Nos choix de présenter telle ou telle SCPI sont dictés par la situation de chaque investisseur et non par d’autres critères comme un objectif de collecte annuelle ou des commissions plus élevées.

Après plusieurs années d’expérience professionnelle, le dirigeant fondateur du cabinet Cèdre Patrimoine (M.Edouard Binet) a suivi le Mastère spécialisé en gestion de patrimoine et immobilier d’entreprises de l’École Supérieure de Commerce de Bordeaux, l’IMPI (Institut du Management du Patrimoine et de l’Immobilier).

Il a également travaillé au sein d’une société de gestion d’actifs immobiliers parisienne gérant un patrimoine immobilier d’entreprises de 500 millions d’euros, dont une foncière dédiée aux murs de boutiques.

Chargé notamment de l’investissement en nouveaux actifs immobiliers commerciaux en centre-ville, il a eu l’opportunité de déceler tout le potentiel offert par les murs de boutiques.

 

Contexte

Autrefois supplantés par l’arrivée des grandes surfaces commerciales en périphérie, les petits commerces de centre-ville profitent depuis quelques années du regain d’intérêt de la part des citoyens  pour plus de proximité notamment.

Une démographie soutenue, l’influence du tourisme dans nos villes et l’effet rareté (le nombre de boutiques en pied d’immeubles dans une rue commerçante n’est pas extensible) expliquent également l’attachement croissant pour ce type d’actif immobilier.

Résultat, les murs de commerces suscitent l’appétit des investisseurs.

 

Fonds de commerce et bail commercial

Le commerçant locataire dispose d’un fonds de commerce et d’un droit au bail à travers l’exploitation commerciale de sa boutique.

L’emplacement du commerçant constitue son meilleur atout, son outil de travail. Le fonds de commerce (la clientèle) attaché au lieu constitue sa retraite. Dès lors qu’un emplacement générera du flux de chalands et donc du chiffre d’affaires pour le commerçant, la valeur de son fonds de commerce augmentera. Il mettra tout en œuvre pour développer son chiffre d’affaires et se maintenir dans les lieux en réglant son loyer dans les règles. Il n’est ainsi pas rare de trouver des baux commerciaux d’une durée initiale de 9 ans renouvelés 3, 4 voire plusieurs fois avec le même preneur.

Les murs de boutiques sont loués à travers un bail commercial entre le bailleur (propriétaire, indirectement les porteurs de parts de la SCPI Immorente) et le preneur (locataire commerçant).  Le statut des baux commerciaux (décret du 30 septembre 1953) confère plus d’avantages au propriétaire par rapport à un bail d’habitation 1989 (de plus en plus mis à mal de la part du Gouvernement).

Il est notamment possible de faire porter certaines charges sur le locataire (taxe foncière, charges de copropriété, article 606 parfois (grosses réparations touchant la structure même de l’immeuble) par exemple.

Le bail commercial permet à terme au commerçant de céder son droit au bail pour une somme d’autant plus élevée que l’emplacement sera synonyme de chiffre d’affaires important. Le nouveau preneur locataire conservera alors les conditions du bail précèdent et notamment un loyer parfois moindre que le marché local en contrepartie du règlement de ce droit au bail au profit de l’ex-commerçant.

 


L’avis du cabinet Cèdre Patrimoine sur la SCPI Immorente

SCPI Immorente est incontestablement une valeur sûre. Le savoir faire des équipes de gestion, sa philosophie d’investissement en ‘bon père de famille’ et la qualité des actifs en portefeuille sont autant d’atouts pour votre patrimoine.

Néanmoins, Immorente n’est plus aujourd’hui une SCPI 100% murs de boutique en centre-ville aux emplacements n°1 ou 1 bis (terme utilisé par les professionnels de l’immobilier commercial pour qualifier un emplacement). La part des commerces en cœur de ville, ces petites pépites que tout le monde recherche représente désormais 37% du portefeuille environ. Le reste du portefeuille se compose de moyennes ou grandes surfaces commerciales en périphérie de ville (sur lesquelles la vigilance doit être de mise dans un contexte de stagnation voire baisse de la consommation des ménages ou de limitation du recours systématique à la voiture comme moyen de déplacement par exemple) et de bureaux (sensibles au difficultés macro-économiques que nous traversons depuis 2008, même pour des actifs ‘prime’ ou ‘core’, c’est-à-dire les meilleures classifications selon les investisseurs).

Sofidy a créé un second véhicule SCPI courant 2011 axé majoritairement sur des murs de commerces aux meilleurs emplacements (les petites pépites recherchées par tous), Immorente 2. Sa vocation est notamment de capitaliser, de procurer une plus-value à terme grâce au recours à l’endettement plus que de distribuer un revenu élevé aux associés. Nous nous permettons de suggérer l’idée qu’Immorente 2 pourrait s’apparenter de loin à la SCPI Pierre 48 de Paref Gestion dans sa philosophie.

Concernant Immorente, cette stratégie de diversification permet d’aller chercher un surcroît de performance grâce aux actifs commerciaux en périphérie de villes et les bureaux. Le risque est logiquement plus fort en périphérie de villes que les murs d’une boutique en pied d’immeuble rue du commerce Paris 15ème loués à une grande enseigne nationale par exemple. Ainsi, le rendement exigé par un investisseur sera plus élevé pour la moyenne surface commerciale de périphérie (murs parfois qualifiés de ‘boîte à chaussures’ par les professionnels de l’immobilier tertiaire) que pour la petite boutique de centre-ville en emplacement numéro 1.

Dernier point, la taille de SCPI Immorente en fait un véhicule d’une grande robustesse mais aussi un limitateur de gains potentiels. Quel impact en terme de rendement d’un actif acheté 40 millions d’euros par rapport à une capitalisation de 1,7 milliard d’euros ? Un impact dilué, une moindre réactivité par rapport à une plus petite SCPI valorisée une dizaine voire centaine de millions d’euros par exemple.

 


Le conseil de la part de Cèdre Patrimoine à ses clients concernant SCPI Immorente

  • OUI pour un investissement d’un faible montant (quelques dizaines de milliers d’euros sur une seule Société Civile de Placement en Immobilier) pour un investisseur à la recherche de stabilité et de sécurité.
  • OUI pour un investissement de plusieurs centaines de milliers d’euros dans une logique de SCPI fonds de portefeuille : quelques dizaines de milliers d’euros investit sur Immorente, le reste sur 2-3 autres SCPI reconnues et performantes (Epargne Foncière, Pierre Privilège de La Française, Edissimo chez Amundi, Fructipierre et Laffitte Pierre de Nami AEW, Primopierre de Primonial, Rivoli Avenir Patrimoine chez Amundi, Corum Conviction entre autres…).

 


Pour aller plus loin

Contactez notre équipe de gestionnaires de patrimoine gratuitement et sans engagement pour en savoir plus.

Consultez notre avis sur la Avis SCPI PFO2 Perial de Perial.

Rendez-vous sur le site 100% dédié aux SCPI : https://www.scpi-online.com/

Avis sur la SCPI Immorente de Sofidy
4.1 (82.22%) 54 votes
By |2017-05-18T18:48:27+00:0029 octobre 2013|Blog, Immobilier, Investissement, SCPI|0 Comments

Leave A Comment

Contact Info

Le cabinet de gestion de patrimoine Cèdre Patrimoine, repris par Epargne Plurielle est à votre disposition sur tout le territoire français.

Bureaux à Paris
13 rue de Marivaux, 75 002 Paris
Mobile : + 33 6 51 99 36 33
Fix : + 33 9 50 14 66 90

Siège social et adresse de correspondance :
68 rue du Faubourg Saint Honoré, 75008 Paris

Toute l’actualité de la gestion de patrimoine dans votre main grâce à l’application gratuite pour Google Android

App Cedre Gestion de Patrimoine sur Google Play StoreDisponible-sur-app-store-cedre-patrimoine
Cèdre Patrimoine

GRATUIT
VOIR