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VIAGER : Pourquoi acheter un viager occupé ?

Suite à notre article sur pourquoi vendre son bien en viager occupé, nous nous sommes placé côté acheteur. Quel intérêt aurait-on à acheter un bien en viager occupé ? Quels en sont les avantages ou les inconvénients ? Nous vous expliquons tout dans cet article !

Dès lors où l’on évoque le viager, on ne peut que penser à Jeanne Calment qui fût la doyenne de l’humanité. Crédit-rentière à 90 ans en vendant son appartement en viager, elle a survécu à son acquéreur. N’oublions pas que pour tomber sur la doyenne de l’humanité, c’est une chance sur trois milliards. Il est donc plus probable de gagner à l’euro millions (1 chance sur 140 millions) que d’acheter en viager le bien immobilier de Jeanne Calment. Heureusement, les calculs applicables en viager occupé tiennent compte de l’âge et du sexe du/des occupant(s).

Maintenant que nous avons dédramatisé ce point, qui n’a jamais rêvé de s’offrir un appartement 3 pièce à Paris pour 400 000 € ? Grâce au viager, cette acquisition est possible mais quelques conditions s’appliquent à cet investissement. Dans cet article, nous vous détaillons les points essentiels pour bien investir en viager !

1. Un investissement sécurisé et rentable

Pour commencer cette partie, une petite citation s’impose : « Une image vaut mille mots ». Pour que vous puissiez comprendre simplement le principe du viager voici un schéma qui saura vous parler. La maison représente la valeur vénale ou valeur libre du bien. Pour un acheteur, la valeur occupée représentera le capital dépensé pour l’acquisition du bien : Bouquet + rentes. La différence entre la valeur vénale et la valeur occupée est définit par un pourcentage nommé Droit d’Usage et d’Habitation (DUH).

Ce DUH est représenté comme un loyer théorique, c’est-à-dire la différence entre la valeur vénale et le pourcentage lié à l’espérance de vie du vendeur. Aucune fiscalité n’est applicable sur ce loyer théorique c’est-à-dire que le DUH est épargné dès l’acquisition. C’est grâce à l’espérance de vie des occupants et des statistiques publiées par l’Insee que le DUH, soit la durée de l’occupation théorique est connue.

2. Les frais de notaires sont réduits

Un achat immobilier résidentiel ou locatif impose des frais de notaire applicable sur le prix de vente net vendeur. En viager occupé, ce prix de vente net vendeur est la valeur occupée. Ainsi, les frais de notaire sont de 30 à 50 % moins chers que ceux applicables pour vente immobilière classique.

Bon conseil : Saviez-vous que vous avez le choix concernant la base de calcul, entre la valeur vénale et la valeur occupée ? Nous vous conseillons de payer les frais de notaire sur la valeur vénale plutôt que la valeur occupée comme cela, lors de la revente, les plus-values s’appliquerons à partir de ce prix.

3. Jouissance du bien en cas de libération anticipée

Les vendeurs en viager sont appelés crédit-rentiers. Ces derniers peuvent décider de libérer définitivement le bien. Auquel cas, la rente viagère fait l’objet d’une majoration allant de 20 à 30 %, permettant d’indemniser le crédit-rentier. Cette libération décidée de son propre chef permet donc au débit-rentier de louer ou d’habiter le bien.

4. Un occupant à vie, révélateur d’un occupant soigneux

Au sein du marché locatif, les états des lieux d’entrées et de sorties sont rarement des moments de plaisir, sans oublier les vacances locatives parfois longues lorsqu’il y a des travaux ou peu de candidats locataires.  Le crédit-rentier, avant de vendre en viager, fût propriétaire. En vendant en viager occupé, il garde l’âme d’un propriétaire d’autant qu’il s’agit d’une occupation à vie.

5. Un crédit-vendeur créateur d’économies

L’acquisition d’un viager est comparable à l’acquisition d’un bien par un crédit. La somme payable au vendeur à la signature est appelée « Bouquet ». Ce bouquet s’apparente à un apport et celui-ci doit être payé comptant.  Les rentes viagères ressemblent à des mensualités. Seule différence : pas d’intérêts à verser et la fin du paiement est lié à la vie du vendeur.

6. Répartitions des charges et des travaux

Il s’agit du même système applicable pour un propriétaire et un locataire. Lorsque vous achetez un viager, vous devenez propriétaire du bien. Vous serez donc amené à voter et payer les travaux en Assemblée Générale, à payer la taxe foncière et avancer les charges de copropriété. Vous récupérez une partie des charges auprès de l’occupant (environ 66% récupérables) et une partie de la taxe foncière, il s’agit de la Taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

7. Garantie hypothécaire du vendeur

L’hypothèque est une garantie juridique prise par le vendeur, sur son bien immobilier vendu, pour s’assurer du bon paiement de la rente viagère. Cette hypothèque est la garantie juridique maximale. En cas de rente impayée, l’annulation de la vente peut être demandée par le vendeur, grâce à une clause résolutoire également prévue à l’acte. L’hypothèque de premier rang est prise par le notaire le jour de la signature de la vente.

Cette hypothèque impose donc indirectement de financer le bouquet et les frais de notaire, comptant, sans recours au crédit. Les banques n’ayant pas de garanti hypothèque, car réservée au vendeur, elles ne peuvent financer ce type d’investissement.

8. La rente viagère est indexée

La loi encadre toute rente à caractère alimentaire. Tout comme les pensions alimentaires suite à un divorce, la rente viagère est indexée à l’indice à la consommation des ménages urbains, hors tabac, publié par l’INSEE. Cette indexation a lieu à chaque date d’anniversaire de la signature de l’acte authentique.

 

En conclusion, le viager propose de nombreux avantages en matière d’achat immobilier. Il permet d’acheter un bien décoté sans intérêt d’emprunt, puisque financer comptant. Bien que les travaux et les charges liées au bien soient à vos frais, le propriétaire occupant le bien permet de maintenir l’âme de la demeure et son bon entretient.

Si vous souhaitez acheter un bien en viager ou seulement plus de renseignements sur son fonctionnement, n’hésitez pas à contacter notre partenaire, expert en viager!

VIAGER : Pourquoi acheter un viager occupé ?
5 (100%) 1 vote[s]
By |2018-12-14T10:16:56+00:0014 décembre 2018|Immobilier|1 Comment

One Comment

  1. Pierre 14 janvier 2019 at 15 h 12 min - Reply

    Bonjour, j’aimerais avoir des precisions sur le paiement de l’impot sur la plus-value lorsque le credirentier (vendeur) quitte le logement pour cause de deces ou depart en maison de retraite par exemple. Si je suis le debirentier (acheteur) et que je decide alors d’habiter le bien, dois-je obligatoirement payer l’impot sur la plus-value a ce moment la? Ou paierais-je uniquement lorsque je vends si je decide de vendre.
    Aussi, que se passe-t-il si je, debirentier (acheteur), decide de ne pas habiter mais louer l’appartement, dois obligatoirement payer l’impot sur la plus-value ou uniquement si je decide de vendre.
    Merci de votre reponse. Pierre

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