L’excellente combinaison procurée par les SCPI PINEL

La Loi Pinel est en vigueur depuis la rentrée 2014 et permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en cas d’achat d’un bien immobilier.
Le législateur a prévu de combiner la mécanique de la Loi Pinel avec celle des SCPI.

Plutôt que d’investir dans un logement en direct, les SCPI Pinel consistent à investir aux côtés d’autres investisseurs dans l’immobilier résidentiel tout en bénéficiant des mêmes avantages. Les SCPI Pinel, vraiment une bonne combinaison pour investir ?

Qu’est ce qu’une SCPI Pinel ?

Une SCPI est une société civile de placement immobilier. C’est une société de personnes  dont le capital est constitué par des titres achetés par des personnes physiques ou morales.
Ce capital sert à acquérir un patrimoine immobilier afin de bénéficier de la réduction d’impôt prévue par la loi Pinel.

 

Un investissement immobilier indirect

Dans le dispositif Pinel classique, c’est le particulier qui doit acheter directement le bien immobilier. Avec la SCPI Pinel, les personnes souscrivent des parts dans la SCPI. Le montant des parts varie selon les SCPI. L’achat des parts forme un capital qui va servir à acquérir le patrimoine immobilier.Entre l’ouverture de la période de souscription et la location du patrimoine immobilier s’écoule une période de 3 années maximum. Ces trois années servent à sélectionner les biens immobiliers à acquérir qui sont ensuite rénovés ou livrés.


La SCPI Pinel permet à des personnes qui ne souhaitent pas investir en capital le montant d’un bien immobilier de bénéficier de la réduction d’impôt prévue par la loi Pinel.

 

Une défiscalisation possible dès la première année de souscription

En souscrivant à une SCPI Pinel, vous bénéficiez d’une réduction d’imposition annuelle dès l’année de souscription. Dans le dispositif Pinel classique la réduction d’impôt de la première année se fait au prorata temporis c’est à dire en fonction du temps écoulé. 

Par exemple pour une durée de location de 12 années, entre l’année de souscription et la 9ème année qui suit cette souscription, vous bénéficiez d’une réduction annuelle d’impôt de 2%. A partir de la dixième année jusqu’à la 12ème année, vous bénéficiez d’une réduction annuelle d’impôt de 1%.

 

Une réduction d’impôt globale diffuse

La durée minimum de location du patrimoine immobilier doit être de 9 ans. Cependant, dans la plupart des cas, celle ci sera de 12 ans car plus rentable. Louer pendant 12 ans vous permettra de bénéficier d’une réduction d’impôt globale de 21%. Investir 40 000 euros dans une SCPI Pinel vous fera bénéficier d’une réduction d’impôt global de 8400 euros.Si la durée de location est de 9 ans, alors la réduction d’impôt globale sera de 18%. Investir 40 000 euros vous permettra alors de réduire vos impôts sur 9 ans de 7200 euros.Cette réduction s’applique sur 100% du prix de souscription.
Attention, la réduction d’impôt entre dans le champ d’application du plafond global des niches fiscales pour 2015.

 

La gestion du patrimoine immobilier par des professionnels

L’avantage d’investir par l’intermédiaire d’une SCPI Pinel c’est de ne pas avoir à se préoccuper de la gestion du bien immobilier, de sa location. La SCPI est gérée par des professionnels de l’immobilier qui sont intéressés par les encours. Ils vont donc s’assurer que les biens immobiliers soient idéalement placés afin que ceux-ci soient attractifs et loués aux meilleurs prix. Les gérants louent le patrimoine immobilier en respectant les plafonds de loyer imposés par la loi Pinel.En cela, la SCPI Pinel est plus avantageuse que le Pinel « classique » car c’est la SCPI qui se charge de trouver les locataires et de recouvrer les créances.
La perception des dividendes par les souscripteurs dépend des conditions de location des immeubles et de la délibération de l’assemblée générale.La SCPI ne peut pas louer à un associé ou à un membre du foyer fiscal de l’associé. En revanche, la SCPI peut louer aux ascendants et descendants des associés de la SCPI qui disposent d’un foyer fiscal distinct.

 

L’obligation de conservation des titres par les souscripteurs

Afin que le dispositif soit rentable, il faut que les souscripteurs conservent les titres pendant une durée moyenne de 16 ans. En effet, les titres doivent être conservés pendant 3 ans le temps que le patrimoine immobilier soit sélectionné et livré.

Puis ce bien est mis en location pendant une durée de 9 ans minimum prorogeable de 3 années supplémentaires. Enfin le bien est revendu par la SCPI (il faut compter une année environ) et la SCPI se dissout.

 

La dissolution de la SCPI Pinel

La période de location imposée par le dispositif Pinel passée, la SCPI revend le patrimoine immobilier.

A l’issue de la dissolution, les souscripteurs pourront obtenir une plus value si le patrimoine immobilier a été revendu à un prix supérieur à celui acheté. Cette plus value dépend des conditions du marché immobilier tout comme serait dépendant un particulier qui vend son bien immobilier directement.

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